Metnin içeriği; Bakanlar Kurulunun 11.03.2013 tarih ve 2013/4444 sayılı kararı ile Afyonkarahisar’daki iki bölgenin kentsel dönüşüme alınması ve 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun hükümlerine uygun bir şekilde örnekler verilerek anlatıldı. Hazırlanan metin, Kentsel dönüşüm alanına giren beş mahallede (Kasımpaşa, Dairecep, Mecidiye, Fakıpaşa, Sümer) muhtarların öncülüğünde dernek gönüllüleri tarafından dağıtılmaya başlandı.

Konuyla ilgili açıklama yapan Dernek Başkanı Serhat Tugan: “Dernek olarak vatandaşı gerek sosyal medya hesaplarımızdan gerekse yazılı metinlerle anbean tüm gelişmelerden bilgilendirmeye devam etmekteyiz. Kentsel Dönüşüm Projesinin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Belediye öncülüğünde olmak üzere vatandaş, muhtarlar, dernek, kamu kurum ve kuruluşlarının desteğiyle ortak paydada birleşerek daha güzel bir Afyonkarahisar’a ulaşılacağını ümit ediyoruz” dedi.

Afyonkarahisar Kentsel Dönüşüm Dayanışma Derneğinin bölge sakinlaerine dağıttığı  Kentsel Dönüşüm Uygulaması Bilgilendirme Metni şöyle;

Bakanlar Kurulunun 11.03.2013 tarih ve 2013/4444 sayılı kararı ile Mısri Camii çevresindeki 17 hektar büyüklükteki alan, 6306 sayılı Yasanın 2. maddesine göre riskli alan olarak ilan edilmiştir. İlgili karara dayanarak, 25.03.2021 tarihinde yapılacak ihale ile uygulama işlemlerine başlanılacaktır. Mısri Camii çevresinde yürütülecek kentsel dönüşüm uygulaması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kararına göre, TOKİ’ye bağlı kurum olan GEDAŞ (Gayrimenkul Değerlendirme A.Ş.) tarafından yapılacaktır. Kentsel dönüşüm uygulama işlemleri iki şekilde yapılabilmektedir:

A-) Kanunun 6/A Maddesinin Uygulanma Hali:

6306 sayılı Kanunun 6/A maddesinde; yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile doğal afetlerden ağır hasar gören veya görme ihtimali bulunan alanlarda, Bakanlık tarafından riskli yapıların kapılarına belge asılır. Bu işleme iki gün içinde itiraz edilebilir. İtirazın haksız çıkması ya da itiraz edilmemesi halinde tahliye işlemleri akabinde, Bakanlık tarafından riskli yapılar yıkılır ve yeni binalar yapılır. Hak sahibine verilecek konut ya da işyerinde hak sahibinin talebine göre işlem yapılmayıp, Bakanlığın kararına göre işlem tesis edilir. Kısaca bu usulün uygulanması halinde, hak sahibinin herhangi bir söz hakkı bulunmayacak, Bakanlığın ya da uygulamayı yapacak kurumun kararlarına göre işlemler tesis edilecektir.

B-) Normal Kentsel Dönüşüm Uygulaması:

1-)6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde belirtilen usuldür. Bu usulün uygulanabilmesi için; bölgede yaşayan hak sahipleri ile SÖZLEŞME İMZALANMASI gerekmektedir. Kurum ile hak sahibi arasında 3 tür sözleşme imzalanabilir. Bunlar;

5. Hak sahibi, yeni yapılacak konut veya işyerlerinden satın alabilir.
5. Hak sahibi, idare tarafından belirlenen rezerv yapı alanında yapılacak binalardan, konut ya da işyeri satın alabilir.
5. Hak sahibi kendi taşınmazının değerini alarak, kentsel dönüşüm uygulama işlemlerinden ayrılabilir.

2-)Kentsel dönüşüm uygulamasını yapacak kurum ile hak sahipleri arasında imzalanacak sözleşmelerde; hak sahibine ait taşınmazın değeri ile yeni yapılacak uygulamadaki “inşaat maliyet bedelinin” hesaplanması gerekmektedir. 

• Hak sahibine ait taşınmazın değer tespiti: Kentsel dönüşüm uygulamasını yapacak kurum bünyesinde çalışan kıymet takdir komisyonunun marifeti ile, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesindeki esaslara göre belirlenir. Taşınmaz değerinin hesaplanmasında; taşınmazın yüzölçümü, taşınmaz üzerindeki yapı ve bu yapının yıpranma gideri, taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar dikkate alınacaktır.
• İnşaat Maliyet Bedeli: Uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonucunda  belirlenen; ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri, müşavirlik giderleri GİBİ giderlerin hesaplanması sonucunda belirlenecek bir yapıya (daire ya da işyeri)  ait bedeli ifade etmektedir.

3-) Kentsel dönüşüm uygulamasını yapacak kurum ile hak sahipleri arasında imzalanacak sözleşmenin geçerlilik kazanabilmesi için; imar adasında bulunan hak sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir. İhtimaller dahilinde değerlendirme şu şekildedir:

• İmar adası bazında hak sahiplerinin tamamı ile sözleşme imzalama hali: Kurum ile imar adası bazındaki hak sahiplerinin tamamı anlaşırsa, bu sözleşmeye göre kentsel dönüşüm uygulaması yapılacaktır.

• İmar adası bazında hak sahiplerinin 2/3 çoğunluğu ile sözleşme imzalama hali: Bu çoğunluk ile kurum arasında anlaşma sağlanırsa, anlaşmaya katılmayan hak sahiplerinin payları, açık arttırma yolu ile anlaşma sağlayan hak sahiplerine satılacaktır. Bu satış halinde açık arttırma yolu ile satış gerçekleştirilemediği taktirde, anlaşmaya katılmayan hak sahiplerinin payı Kamu İdaresi tarafından istimlak (kamulaştırma)  edilecektir.
• 2/3 çoğunluğun sağlanamaması: Kentsel dönüşüm uygulamasını yapacak kurum ile imar adası bazında hak sahipleri anlaşamazsa, hak sahiplerinin taşınmazları Kamu İdaresi tarafından istimlak edilecek ve istimlak edilen bu adada kentsel dönüşüm işlemleri yapılacaktır.

4-) Kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında, idare tarafından kredi desteği ya da kira yardımı kararı alınabilmektedir. Bu desteklerden sadece kurum ile sözleşme imzalayan hak sahipleri yararlanabilecektir. Kanunen her iki destekten yaralanma ihtimali bulunmamaktadır.

Normal kentsel dönüşüm uygulamasına kısaca örnek vermek gerekirse; hak sahibinin taşınmazının tespit edilen değeri:100.000,00 TL. Yeni yapılacak 2+1 dairenin inşaat maliyet bedeli: 320.000,00 TL. Hak sahibi burada;

• Kurum ile sözleşme imzalayarak bu bedeli alıp binasını tahliye edebilir.
• 2+1 daireden satın almak isterse kalan 220.000,00 TL bedeli kredi kullanarak ödeyebilir.
• Rezerv yapı alanı olarak belirlenen Gökçe Mahallesindeki örneğin; 250.000,00 TL bedelli konutu satın alabilir.
• Hak sahibi yukarıda belirtilen ihtimaller dahilinde anlaşamazsa, taşınmazı istimlak edilir ve kamulaştırma süreci sonunda, taşınmazının bedeli kendisine ödenir.